市场分化背后:房地产走向“货币决定论”

21世纪经济报道 [微博] 2016-05-02 08:30
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导读 就整体楼市而言,供需关系对于房价的推动作用正在减弱。外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中,鉴于房地产业带有较强的资金密集性质,因此货币环境的影响最为关键。

房地产业和货币政策如今正迎来关联最为紧密的时期。

来自国家统计局的数据显示,今年3月,在全国70个大中城市中,新建商品住宅价格(不含保障房)同比涨幅最大的深圳为62.5%,最小的湛江为-3.8%。房价的变化正是市场形态千差万别的一种缩影。

在很多业内人士看来,这恰恰反映出资本趋利避害的特征。在同样的杠杆下,资金更愿意流向风险小、收益可观的领域。能够体现这一点的,恰恰是如今房地产市场的分化。

这种逻辑的变化有迹可循。中泰证券指出,随着供需关系逆转、人口红利消失,支撑房地产市场的内部动力正在弱化。因此,外部环境的作用愈加明显,而货币政策的宽松程度最具决定性。

逻辑改变 根据中泰证券统计,过去十年来,尽管经历了多轮调控,但除了在2008年出现剧烈回调外,全国70个大中城市的商品房价格总体呈震荡上行趋势。近几年来,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄。 若将这种波动与M2(广义货币发行量)增速相比较,可见其越来越强的同步性。

具体而言,房价变化与M2同比增速的变化相一致,但前者往往会出现一定程度的滞后。近年来滞后的时间正在变短,同步性越来越强。 按照中泰证券的观点,“在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。”

其内在逻辑为,一方面,楼市整体出现“供大于求”的变化。虽然一线城市和部分热点二线城市的供应量仍然不足,但就整体楼市而言,供需关系对于房价的推动作用正在减弱。且人口红利的消失,又进一步印证这一结论。

另一方面,截至2015年末,一线城市的房价收入比约为19.0。尽管高于全国平均水平,但与2010年超过20.0的高点相比,已有明显下调。因此即使对于一线城市而言,房价上涨的内在动力也正在弱化。

在这种情况下,外部环境的作用正变得越来越大。具体包括“营改增”等重大政策调整、信贷杠杆调整、货币环境变化等。在这其中,鉴于房地产业带有较强的资金密集性质,因此货币环境的影响最为关键。

“剪刀差”放大

即使在去年下半年市场明显回暖的情况下,全国房价的总体涨幅仍在趋缓,部分城市甚至出现负增长。但同期,北京、上海、深圳的房价则出现加速上涨趋势。

按照中泰证券研究所统计,从去年4月到今年3月的一年来,北京新房销售均价已经上涨了近10000元/平方米,达到33000元/平方米。这种情况同样适用于上海、深圳楼市,其中深圳房价涨幅最大,超过了50%。

央行发布的数据显示,今年一季度,我国人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元。其中,在3月我国新增的人民币贷款1.37亿中,个人购房的居民中长期贷款新增4397万元,环比增长142%,同比增长163%,创历史同期新高。

中泰证券认为,当前“高信贷、高杠杆”的环境,对M2造成了放大作用,并造就当前这波房价上涨行情。

但这轮信贷实际投放又是不均的,“一线城市是银行认为风险最小的地区,审批通过率高,因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。”

三四线城市则成为资本争相逃避的区域。据21世纪经济报道记者了解,在山东西部某城市,银行已经暂停了主城区以外的全部房地产贷款,包括开发贷和按揭贷。这虽是极端案例,但颇能以管窥豹。

这既是全国楼市分化的结果,又反过来加剧分化态势,使房价“剪刀差”不断扩大。有观点认为,即使近期一二线城市收紧了信贷杠杆,但仍难阻止这种趋势。

中泰证券指出,一线城市的房价并不能简单地看估值,更重要的因素是整个市场的货币供给。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。

二线楼市机遇 近期又出现资本向东部核心二线城市流动的新动向。按照中原地产统计,4月以来截至26日,20大标杆房企拿地金额为218.61亿,其中在二线城市的拿地金额为195.74亿元,占比达90%。

在2016年第一季度,20大标杆房企在二线城市的拿地金额为636.47亿元,同比增长80%。二线城市拿地金额的比重为53.6%,去年同期则是34.7%。

中原地产首席分析师张大伟认为,针对三四线城市的明显过剩风险,标杆房企开始全面回归一线城市和核心二线城市。

但与此同时,一线城市的风险正在凸显,并集中在两个方面。其一,政策打压力度加大;其二,高价项目的去化风险,以及成本过高给利润带来挤压。

就后者而言,根据北京市国土局数据,历史上北京居住类地块单价超过3万元的土地共有44宗,其中2015年就出现了22宗,数量相当于之前的总和。土地成本的提高,使北京大量新房项目出现“豪宅化”趋势。有分析指出,这已造成北京高端住宅项目库存过大,并存在结构性去化风险。

2015年10月,碧桂园首次进京拿地,但随后又选择退出。外界普遍认为,这是北京高端住宅市场风险过大所致。

中原地产认为,在政策打压下,一线城市有望降温,而二线城市将成为市场的主要热点。苏州、南京等地虽出台打压政策,力度却被认为相对不足。且从供需关系、人口流入等市场形态上看,东部二线城市已具备“类一线城市”特征,是当前对资本吸引力最强的区域。

中泰证券也指出,从历史上看,二线城市改善性需求的释放有一定持续性,预计受一线城市回调的影响不会那么强烈。 因此更容易获资本青睐。

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